買房者：政策多變 想在價格底部買房比算命還難【3】

她打開的電腦數據庫顯示，羅先生、符先生曾看過的一棟高層中，已經有21戶大戶型房屋售出，並在長沙市房產局備案。

數位湖南媒體人士告訴記者，長沙特殊的限購政策在房價的鬆動中有重要作用。長沙採取的是“限小不限大”（90平方米（含）以下的新建商品房為限購主體）、“3+5”（長株潭三市+臨近5個地市）城市群居民可購一套的方法。

為什麼會採取這種寬鬆的限購政策？主要是長沙現有的存量房非常多。長沙2010年新開工面積差不多3000萬平方米，2011年新開工面積是2779萬平方米，供應量龐大。同時，多年的數據表明，在長沙購房的省內客戶佔很大比重﹔高峰時，非長沙戶口購房比例達到70%。“地方政府出於去庫存的考慮，肯定不會積極。”前述鄧先生一語中的。

他提示，另一個更加醒目的信號是，長沙市內多個樓盤的整體項目價格都已“破萬”，長沙購房的心理底線正被突破。

據湖南《瀟湘晨報》報道，今年3月28日，嘉盛國際廣場的銷售均值達9500元/平方米﹔令人意外的是，樓盤一天銷售了280套。4月1日，在長沙核心區的中山路與蔡鍔路交界處的泉昇同福大廈精裝修公寓，起價11000元/平方米。隨后，在沿江風光帶的華遠、萬達、復地等地產項目都已超過12000元/平方米。

一央媒駐湖南記者站站長透露，他在萬達地產的沿江樓盤買了一套160多平方米的房子，價格達到1.6萬元/平方米。

有文章說，“一如正在打開的潘多拉魔盒，長沙房價正在進入一個令人憂慮的節點。”該文稱，一個危險卻又無法回避的信號是，長沙中心區房價正在集體沖刺“萬元”單價。這不同於過往單個樓盤的偶爾為之，成為城市核心區的集體沖動。中心城區房價從6000元/平方米，到8000元/平方米，繼而“破萬”，讓購房者的心理底線正在不斷地“被突破”。

一周一價的背后

很多人的購房是被“逼”出來的。余女士稱自己是其中的典型代表。

數年前，她曾看中位於長沙南二環內雨花亭附近的一處樓盤，但開盤4000多元/平方米的價格讓她猶豫不決，最終錯過。2012年她發現該樓盤附近的樓盤漲到了6400元/平方米以上。

7月，她定了一套120多平方米的房子，到了9月，房價已升值20%，增值15萬元以上。“8月中旬，我帶小孩去玩，職業顧問說，現在幾乎是一周一價。國慶后還有漲。”

一家央企在湖南的地產分公司的彭先生稱，其實這是一種銷售手法，期望定價策略達到“羊群效應”。信息不對稱帶來市場上特定時間供應不足，加上房產商各樓盤的價格不斷攀比著上升，價格逼升很容易引發老百姓恐慌性搶房，推動成交的上升。

但他認為，金融政策的調整才是樓市真正的風向標。

恆廣集團副總經理柳佳也持相同觀點。他表示，限購絕對不是根本原因，真正產生作用的是銀行信貸政策。在2011年，金融機構收緊了信貸政策，而隨著多次存款准備金率的上調，政府對於貨幣流動性的抑制使得流入市場的資金量驟減。

“一邊是開發商貸款受限，另一邊是銷售以后的按揭貸款放不下來。對於開發商的資金鏈有很嚴重的影響。”彭先生說，但今年年初以來，信貸寬鬆，兩次降准，兩次降息，對於樓市而言，都是重大的利好消息，它不僅加大了開發商的推盤節奏和銷售力度，也改變了購房者觀望的態度。

讓許多開發商比較淡定的是，這樣的好消息今年還可能繼續。

8月19日，中金公司公布的一份報告顯示，中國貨幣政策還會繼續朝放鬆方向調整，仍維持年內2~3次降准的預測，下半年仍存在降息的可能。在數量政策方面，央行繼續通過公開市場操作釋放流動性，而降低存准率仍是大概率事件，並維持年內將有2~3次降准的基准預測﹔在價格政策方面，因實際融資成本仍然偏高，降息的壓力繼續存在，預期下半年有一次25個基點的降息。

泊富恆嘉市場研究中心指出，宏觀政策將繼續放寬，上半年“降准”、“降息”、“首套房貸款利率下調及首付款比例下調”等一系列措施表明宏觀政策調控放寬的趨勢比較明顯。而在國際經濟環境比較惡劣，國內經濟增長速度不斷下滑的環境下，為穩定國內經濟發展，下半年宏觀政策繼續放寬的趨勢難以改變。預計將在銀行利息、貸款利率以及釋放流動性方面進行進一步的調整。在政策持續放寬的環境下，市場將逐步回暖。

曾成功預測長沙樓市“底部”的鄧先生表示，關注房價的變化，國內泛濫的流動性是最為關鍵的因素。