港府稳定楼市的“组合拳”

针对香港楼市房价持续攀升的问题,香港政府不断推出政策稳定楼市,如最新推出的买家印花税和额外印花税；9月中旬成立了长远房屋策略督导委员会,对房屋问题调研并提出建议；早前还推出了白表申请者可免补地价购买二手居屋以及新界东北新发展区计划。

 

政府推行房产政策阻力重重

 

香港楼市不断升温。持续低息的环境下,资金充裕,令楼价超越1997年的高峰,并有节节上升的压力。与此同时,香港实体经济环境虽然不差,但也不是表现优异,市民的购买能力并无显著提升,可以说是已与楼价脱节。在这种情况下,楼市亟需稳定的措施。

自新一届政府上任以来,官员频频到地方,体察民情,了解楼市的最新动向,如运输及房屋局局长便到基层市民聚居的地区,了解劏房(即业主或二房东把一个单位分成不少于两个的独立单位出租或出售,而每个小单位通常设有浴室)等的情况；发展局局长频频到地方,解释政府在“启动九龙东”(该计划是在香港建立第二个核心商业区)、新界东北新发展区等的立场、政策等。同时,政府已公布多项稳定楼市的措施。政府解决楼市问题的决心不容置疑。

但是楼市问题复杂,涉及多类群体的利益,众说纷纭,多项措施都遭受不同程度的质疑,可见政府在推行时面对重重阻力。

 

买家印花税和额外印花税

 

10月26日,财政司司长宣布两项措施:一是新增“买家印花税”；二是调高“额外印花税”及将其适用期延长至三年。该两项措施于10月27日起生效。

买家印花税适用于香港非永久性居民以外的任何人士(包括公司)购入住宅物业。从2012年10月27日起该批购入物业的人士,除了要缴交印花税和额外印花税外,还要支付15%的买家印花税。

额外印花税则是2010年公布的打压楼市炒风的措施。从2010年11月20日起购入物业的人士,如在24个月(即两年)内把物业转手,须按持有的时间,缴交不同税率的额外印花税。按规定,购入物业后首六个月内卖出,须支付购入价的15%；往后六个月但第一年内卖出,须支付10%；若在第二年内卖出,须支付5%。换另一种说法,即只有持有物业达两年以上,才不须缴交额外印花税。

此次政府调高额外印花税及把适用期延长至三年。具体而言,从2012年10月27日起,购入物业后首六个月内卖出,须支付购入价的20%；往后六个月但第一年内卖出,须支付15%；若在第二至第三年内卖出,须支付10%。只有持有物业达三年以上,才不须缴交额外印花税。

该项措施推出后,舆论普遍认为这是新一届政府上任以来的最严厉措施。有媒体自2月初针对香港十大屋苑的追踪调查显示,自政府推出措施一个星期后,银行的估价在今年首次回落。当然,楼市还需更多措施,才能稳定下来。

就这些措施,社会仍有一定的质疑。地产建设商会表示政府措施太重,会打击真正的买家。同时,买家印花税有破坏香港自由市场形象和削弱竞争力之嫌。它将收集会员的意见,短期内向政府呈交报告。事实上,以上政策肯定触动了地产商的利益。据报道,业界人士指出,买家印花税会令地产商失去一批内地豪客、公司大客等的支持,日后销售新盘的利润将会大幅下降。当然,地产商的担心是自然的,因为过去一年他们不断以高价抢夺豪宅地皮。

 

白表申请者免补地价购二手屋

 

行政长官早于7月16日宣布,每年推出5000个名额,容许居屋白表申请人免补地价购买二手居屋,但是该批人士不可在两年内将单位在居屋二手市场里售卖(白表和绿表是申请居屋的资格,前者是租住公屋住户,后者是私营房屋的住户)。原规定绿表申请人才可免补地价购买二手居屋,但新规定让部分白表申请人享有此待遇。该措施的目标对象是每月收入3万元或以下,主要是属首次置业的家庭。它将于明年1月接受申请,并由政府抽出有关人士。由于该建议已获房委会资助房屋小组通过,无须立法会审批。

然而,该建议于11月初被提交至立法会房屋事务委员会讨论时,受到多名议员的质疑。有人认为措施无增加居屋的供应量,反而会将炒卖活动引入居屋二手市场,令二手居屋楼价飙升；有人认为措施容许白表和绿表的买家竞争,由于两者购买力悬殊,会影响绿表买家购买居屋后交还公屋单位予房屋署,加长公屋轮候时间等。结果有立法会议员提出无约束力动议,促请政府暂时搁置有关计划,重新检讨。该动议获得过半数的出席者赞成。就此,行政长官表明不想搁置有关计划,认为该计划能令楼市平稳发展,并已获得房委会资助房屋小组通过,所以值得支持。

 

新界东北新发展区计划

 

长远而言,政府期望发展新界东北新发展区,以增加土地供应量。早于上世纪90年代,政府已考虑发展新界东北,并于1998年提出“新界东北规划及发展研究”。2008年,政府展开该发展区的第一阶段公众参与,第三阶段公众参与刚好在新一届政府上任后不久结束。政府正就收集的意见进行整理。整个发展计划酝酿了十多年。

一直以来,该计划所受到的阻力不大,但是新一届政府上台后,即成为舆论的焦点。该计划举行的咨询会更因人数太多,场面混乱,部分要被腰斩。争议发生的主要原因有几个方面:一是行政长官曾提出在边境禁区实行更方便内地人往来的出入境方法,以刺激当地的经济发展,这引起部分香港人怀疑该计划的真正目的,进而燃烧近年来不断激化的香港人与内地人的矛盾。

二是当地居民分为原居民和非原居民,前者拥有该土地,大多希望政府征收其土地,以获取赔偿；后者则租住该地,大多不了解政府发展后,会如何对其作出赔偿。利益分歧令当地居民的诉求各异。

 

长远房屋策略督导委员会

 

针对香港楼市的长远发展,政府于9月宣布成立长远房屋策略督导委员会。该委员会的职权范围和工作方向包括讨论特定群体如青年、长者、居住环境恶劣的家庭；分析首次置业者的住屋需要和缓急秩序；探讨公私营房屋需求的预测；建议措施以应付住屋需要等。预计该委员会于明年中订出初步报告,以咨询公众。

虽然该委员会只是召开了第一次会议,尚未提出任何建议,但有舆论已批评该委员会权责不清,透明度不足。

向任何一位香港人问及香港急需处理的问题时,相信大多数人都会指出是住屋问题,但是各类群体如租屋者、已置业者、土地拥有者等都会提出不同类型的意见,而这些意见中不少有矛盾,难以协调共存。必须指出,政府的措施未必尽善尽美,事后看也未必一定正确,但是它若然决心要推行有关政策,仍要尽最大的努力,争取最大的支持,以减少措施推行时面对的阻力。