買二手房牢記7事項規避風險

二手房交易往往要比新建商品房交易復雜得多，且在操作過程中缺乏一定的規范化，容易導致糾紛。為了確保自身利益，購房者應該事先了解以下幾點，做到心中有數，關鍵時刻才不會吃虧。

核實房主真實身份

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主証件的真實性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防不法之徒假造房主身份証和房屋產權証進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委托專業律師驗証買賣雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對交易行為進行制約。

維修基金要結清

買賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過於籠統，隻寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付﹔而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時，應明確維修基金的結算數額。

附屬設施最好在合同中約定

一般來說，買方在交房時會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，往往在交房時看到的家具家電等附屬設施不像簽訂買賣合同時那麼完好和數量齊全，不少二手房交易還因此產生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，抑或採用圖像資料作為合同附件，交房時就根據合同約定進行驗收附贈的家電、家具。

房款分兩次支付最安全

購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大，但在一次性付款中經常出現“賣方不願先過戶，買方不願先付款”的情況。其實，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主，其中尾款的支付時間可約定為房產過戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方規避交易風險。

戶口遷出要慎約時間和責任

按照通常的交易習慣，賣方應當在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時由於賣方暫時無法找到能夠落戶口的地方或因子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進行約定，約定戶口遷出時間及違約責任。作為買方，為了維護自身利益，也可要求預留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑒於戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應當採取慎重態度。

約定違約償付時間

雖然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為的產生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對於償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。為了避免出現扯皮現象，簽署合同時要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責任和權利對等。

前期費用要結清

如果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時交易還沒完成。交房時物業交驗不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業管理費等生活費用一定要認真結清。由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，日后買方入住后收到上述賬單時，再回頭找賣方結算為時已晚，這類問題在二手房交易后經常出現。