杭州土地拍賣出新規 溢價封頂抑制地價上漲

新華網杭州１０月１９日電（記者王政）杭州市日前出台土地拍賣新規：當土地拍賣溢價率達到４９％時，將調整競價方式，鎖定地價並轉入保障性住房面積配建競投。

新規以溢價幅度為准

日前，杭州市國土資源局出台《關於貫徹國土資電發【２０１２】８７號文件有關事宜的通知》明確，當土地拍賣溢價率達到４９％時，將調整競價方式，即鎖定地價，“從零開始”競投配建保障性住房和安置用房面積。

《通知》適用於杭州主城區今后出讓的所有地塊，其中住宅用地達到４９％溢價上線后將進入競投保障性用房面積程序﹔商業用地達到４９％溢價上線后，將進入競投安置用房面積程序。

杭州市國土資源局土地利用處副處長李立軍表示，此次杭州土地拍賣規則調整，是為了落實國土資源部政策，根據杭州本地實際制定的具體操作辦法，以防止“出現因非理性競爭而導致違背市場價值規律的高地價”。

實際上，早在去年初，杭州就出台了土地出讓要配建一定比例保障房的規定。不過當時配建保障房的只是部分地塊。此次新規，則以土地溢價幅度為准，凡是達到溢價上線的土地全都進入保障房配建競投，擴大了保障房配建范圍。

今年７月中旬，國土資源部下發通知，要求市縣國土資源主管部門進一步完善地價專業評估和集體決策程序，合理確定起始價、底價。對預判成交價格創歷史總價新高或單價最高，或溢價率超過５０％的房地產用地（包括商服、住宅或商住綜合），要及時調整出讓方案，採用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

土地市場“躁動”引出新規

今年８月以來，包括杭州在內的多個一、二線城市的土地市場呈現逐月復蘇向上態勢，高溢價的“地王”重現部分城市，引發市場的普遍擔憂。

１０月１１日，杭州主城區一次性推出５宗地塊，總面積４７．５萬方，起始總價高達３０．５億元，其中３塊宅地引發激烈爭奪，最終經過幾十輪競價全部溢價成交，其中兩塊地溢價達到３６％﹔１０日，上海推出的３塊土地全部成功拍出，土地出讓金收入超過６０億元，位於徐匯區濱江板塊的一塊宅地經過多輪競價，被一競買人以４５億元總價競得，溢價率達到４２．８６％。

全國多個城市繼９月迎來土地成交高峰后，１０月土地市場再掀成交熱潮，土地市場升溫跡象明顯。

針對近期土地市場出現的變化，國土資源部於１１日發布今年１－３季度房地產用地市場監測情況指出，１－３季度，全國建設用地供應４４．０６萬公頃，同比增長９．２％，其中房地產用地供應１０．４０萬公頃，同比減少１２．５％，與２０１０年同期相比基本持平。國土部表示，今年前三季度，全國土地市場維持整體偏冷格局。

業內人士認為，最近兩個月以來，地方政府的推地“沖動”和部分開發商的拿地意願結合，導致土地市場成交回升，而土地市場的“升溫”將向樓市傳導，影響市場預期，有關部門應密切關注土地市場變化，防止土地市場出現“地王”、高溢價地塊對樓市調控帶來消極影響。

溢價封頂有作用但非萬能

１７日，杭州推出的溢價封頂、保障房配建競投新規第一次接受市場考驗。

在當日舉行的土地拍賣會上，杭州主城區的三宗優質宅地引發房企大鱷的激烈“爭搶”。三宗宅地都達到了溢價封頂線４９％，轉入保障房配建面積競拍程序最終成交。

中國指數研究院研究員曹旭東表示，從１７日杭州土地拍賣情況看，溢價封頂對地價有一定的抑制作用，“從某種意義上說，抑制了‘地王’的出現。”

不過，他表示，這一政策並非萬能，如果地方政府提高土地起價，便可做低溢價率。盡管土地溢價封頂在４９％，但是配建保障房也是房企的拿地成本。表面上看，土地的溢價率隻有４９％，但加上保障房配建成本，房企拿地總成本會大大增加，而這些成本最終都會轉到房價上。溢價封頂很可能限了地價，漲了房價。

而且，溢價封頂有可能“制造”高價保障房。由於溢價到了４９％后立即轉入保障房配建競投，所以地價的競爭便表現為保障房建設面積之爭，而且溢價能達到４９％的基本上都是優質地塊，這些“黃金”地段的保障房如何分配也是一道待解的難題。

有專家表示，杭州土地市場新規是對土地拍賣唯“價高者得”的一種修正，也是落實保障房建設用地的一種嘗試。至於對抑制地價上漲能起多大作用，仍有待於更多的土地拍賣實踐的檢驗。